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05/10/17

A (enorme) responsabilidade do Síndico perante o coletivo.

Por Advogada Amanda Inticher









O síndico de um prédio terá que indenizar quatro moradores de um condomínio por danos morais em razão de abuso de suas funções, é a decisão é da 10ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Os moradores ajuizaram a ação alegando que o síndico os perseguia, aplicando multas indevidas e denegrindo sua imagem perante terceiros, fatos estes que configuram, para a Justiça, abuso da qualidade e dos poderes de síndico. 
    Assim como no caso descrito acima, são comuns as ações judiciais contra síndicos buscando indenizações decorrentes de má-gestão, omissão ou faltas cometidas na administração do condomínio. A verdade é que, quando um síndico assume suas funções, por muitas vezes desconhece a real dimensão de suas atribuições, bem como qual sua responsabilidade face eventuais fatos ilícitos ou acidentes que venham a acontecer no âmbito do condomínio.
    Em resumo, para que se caracterize a responsabilidade do síndico é imprescindível que exista: uma ação ou omissão; um resultado; e, uma relação entre essa ação ou omissão, e o resultado danoso. Para facilitar a compreensão, dou um exemplo: digamos que, em assembleia geral, tenha se determinado, com urgência, reparos no piso de entrada do condomínio, que se encontra em péssimas condições, com potencial risco aos moradores. Omisso o síndico quanto aos reparos, eventual dano causado a algum morador poderá ser imputado a ele.
    Nesse sentido, o síndico deve ter o cuidado de se inteirar de suas atribuições legais, sob pena de ser surpreendido, e ter que ele, pessoa física, responder perante o Poder Judiciário. O Código Civil Brasileiro estabelece as principais atribuições do síndico, das quais cito algumas: convocar a assembleia dos condôminos; representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; etc.
    Deve se dar especial atenção a esta última atribuição citada, pois, como já mencionado, caso haja omissão, desídia ou má gestão na conservação e guarda das partes comuns do condomínio ou descontinuidade na prestação dos serviços essenciais deste, poderá o síndico, conforme o caso concreto, responder civil ou criminalmente por seus atos ou omissões. Assim, deve o síndico: zelar pela manutenção dos elevadores, das escadarias, da garagem, das piscinas (responsabilidade só quanto ao funcionamento e segurança do equipamento e da qualidade da água, e não quanto à vigilância de crianças, esta de responsabilidade dos pais ou da pessoa que as guarda), de playgrounds (necessidade de observação da devida norma técnica – ABNT), etc.
    Além disso, o síndico, responsável pela contribuição dos condôminos, tem o dever de prestar contas perante os moradores, tomando os devidos cuidados contábeis e evitando eventuais problemas de gestão financeira. Em outro enfoque, o síndico também deve ter o cuidado redobrado ao divulgar o nome de condôminos inadimplentes: não pode o administrador colocar o condômino inadimplente em posição vexatória perante os demais condôminos, tampouco cobrar publicamente e ostensivamente (cartazes afixados na portaria com o nome do devedor, por exemplo) por meios extralegais.
    Portanto, orienta-se a todos os síndicos, enquanto administradores dos condomínios que, ao desempenharem suas funções, procurem conhecer as disposições legais pertinentes aos condomínios, evitando, assim, riscos desnecessários, especialmente nas realizações de obras e cumprimento do quórum específico para cada tipo de votação em assembleia condominial.





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Wilmuth Prochnow

Alegria da 3ª Idade - com Wilmuth Prochnow
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